İçindekiler
Taks, Kaks, Emsal Değer Nedir? Hesaplama Nasıl Yapılır?
Arsalara ilişkin TAKS, KAKS ve emsal değer ne demektir? TAKS, KAKS ve Emsal hesaplama nasıl yapılır? İşte tüm bu soruların yanıtlarını örnekler ile birlikte detaylı bir şekilde açıklamaya çalıştık.
Yazının sonunda detaylı örnek bulunmaktadır.
TAKS Nedir?
TAKS, Taban alanı kat sayısı ifadesinin baş harflerinden oluşmaktadır.
Üzerine bina veya ev inşa edilmesi düşünülen arsaya ait imar durum belgesi üzerinde TAKS oranının maksimum değeri verilmektedir; bu belirtilen değer üzerine çıkılması uygun değildir.
TAKS Hesaplama Nasıl Yapılır?
TAKS hesaplaması ile inşaa edilecek binanın taban alanı veya başka bir değişle oturum alanı elde edilmektedir.
TAKS hesabı yapılırken imar planında ve notlarında aksine bir hüküm bulunmadıkça arsanın parsel yüzölçümü hesaba dahil edilecektir.
TAKS teriminin ve hesaplamasının daha iyi anlaşılabilmesi için örnekler üzerinden gidilmesi daha uygun olacaktır.
Örnek:
İmar durum belgesi üzerinden,
Arsa Yüzölçümü: 700,00 m2
TAKS % : maksimum 0,30
olarak belirtilen bir arsanın üzerine yapılacak binanın taban alanı (oturum alanı) hesaplaması nasıl yapılır?
Çözüm:
Bir formül oluşturacak olursak;
Taban Alanı (Oturum Alanı) ≤ Arsa Yüzölçüm Alanı x Maks. TAKS Oranı
diyebiliriz. O halde;
Taban Alanı (Oturum Alanı) ≤ 700,00 x 0,30
Taban Alanı (Oturum Alanı) ≤ 210,00 m2
- İnşa edilecek binanın taban alanı ya da diğer bir değişle oturum alanı: 210,00 m2’yi geçmemelidir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir husus var ki oda şu; imar durumu üzerinde belirtilen çekme mesafelerine göre de hesap yapılmalıdır. Yani hem TAKS oranına göre taban alanı hesabı yapacağız, hem de çekme mesafelerine göre. Bunlardan hangisi düşük çıktıysa onu baz almamız gerekecektir.
Bu örnekle birlikte hem TAKS kavramı hem de inşaat taban alanının nasıl belirleneceği hususunda genel bir fikir edinmiş olduk.
Taban Alanı Hesabına Dahil Olmayan Alanlar Nelerdir
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre Taban Alanı hesabına dahil edilmeyecek mahaller şu şekilde belirtilmiştir:
- a) Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki veya bu seviyenin altındaki avlular, iç bahçeler,
- b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %10’unu geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,
- c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,
ç) Çevre düzenlemesi ve güvenliği için yapılan bahçe duvarı, istinat duvarları, 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri,
- d) Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi,
- e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,
- f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,
- g) Akaryakıt pompaları ve taşıyıcıları hariç olmak üzere kanopiler ve arkatlar,
ğ) Güneş panellerinin temel ve kaidesi haricindeki kısımları,
- h) Açık otoparklar,
ı) Giriş saçakları (markizler),
- i) Tamamen toprağın altında kalan; su sarnıcı, gri su toplama havuzu, otopark, sığınak ve tesisat hacimleri, yakıt ve su depoları.
KAKS (Emsal Değer) Nedir?
KAKS, Kat alanı kat sayısı ifadesinin baş harflerinden oluşmaktadır.
KAKS teriminin genellikle Emsal Değer olarak kullanıldığını da ayrıca belirtmek gerekmektedir. Yazının devamında KAKS oranı yerine emsal değer ifadesini kullanacağız. Emsal Değer de tıpkı TAKS oranı gibi imar durum belgesinde belirtilmektedir.
Emsal (KAKS) Hesabı Nasıl Yapılır?
Emsal Değer; arsa üzerine yapılması planlanan binanın toplam inşaat alanını belirlemede kullanılan bir orandır. Herkesin anlayabileceği bir dilde söylemek gerekirse; binanın her katının alanlarını topladığımızda ulaşılan binanın toplam inşaat alanını emsal değer sayesinde bulabiliriz.Ya da bir başka değişle yapılacak binanın inşaat alanı nedir emsal değer ile bulabiliriz. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta ise emsale dahil olmayan alanların inşaat alanından çıkartılması.
Emsale Girmeyen Alanlar Nelerdir
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre Emsal hesabına dahil edilmeyecek mahaller şu şekilde belirtilmiştir:
…emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveninin asgari ölçülerdeki alanı, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden umumi yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar ile binaların bodrum katlarında yapılan;
- a) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı,
- b) Sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler ve kapıcı dairelerinin ilgili mevzuat, standart ya da bu Yönetmeliğe göre hesap edilen asgari alanları,
- c) Konut kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 10’unu, ticari kullanımlı bağımsız bölüm net alanının % 50’sini aşmayan depo amaçlı eklentiler,
ç) Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatın konutlarda 100 m2’si, konut dışı yapılarda 200 m2’si,
- d) Bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla; otopark alanları ve 22 nci maddede belirtilen tamamen gömülü ortak alanlar,
bu hesaba dâhil edilmeksizin emsal haricidir.
Örnek:
İmar durum belgesi üzerinden,
Arsa Yüzölçümü: 700,00 m2
Emsal Değer (KAKS) % : maksimum 2,50
olarak belirtilen bir arsanın üzerine yapılacak binanın inşaat alanı hesaplaması nasıl yapılır?
Çözüm:
Bir formül oluşturacak olursak;
Binanın Toplam İnşaat Alanı ≤ Arsa Yüzölçüm Alanı x Maks. KAKS Oranı (Emsal Değer)
diyebiliriz. O halde;
Binanın Toplam İnşaat Alanı ≤ 700,00 x 2,50
Binanın Toplam İnşaat Alanı ≤ 1.750,00 m2
- İnşa etmeyi planladığımız binanın toplam net inşaat alanı (yani katlar alanı toplamı), emsal harici alanları çıktıktan sonra 750 m2’yi geçmemelidir.
*** O halde örneğimizde bulduğumuz 1.750 m2 toplam inşaat alanı, tüm katların emsale dahil edilmeyecek alanlar çıktıktan sonra kalan kısmı dahildir.
DETAYLI ÖRNEK
Soru 1: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binanın oturum alanı (taban alanı) en fazla kaç olur?
Soru 2: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binanın toplam inşaat alanı en fazla kaç olur?
Soru 3: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binada; her kata 4 daire sığacak şekilde ve her dairenin de 120 m2 brüt kullanım alanı olacak şekilde en fazla kaç daireli bir bina yapabiliriz?
Soru 4: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binada; her kata 2 daire sığacak şekilde ve toplamda 7 katı geçmeyecek biçimde dairelerin brüt kullanım alanı en fazla kaç m2 olur?
Soruları bu şekilde artırmak mümkün. Şimdi teker teker cevaplara geçecek olursak;
Cevap 1: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binanın oturum alanı (taban alanı) en fazla kaç olur?
İmar planı üzerinde arsa yüzölçümü: 1.000 m2 ve TAKS: maksimum 0,40 olarak verilmiş. Buna göre;
Taban Alanı (Oturum Alanı) ≤ Arsa Yüzölçüm Alanı x Maks. TAKS Oranı
Taban Alanı (Oturum Alanı) ≤ 1.000,00 x 0,40
Taban Alanı (Oturum Alanı) ≤ 400,00 m2 maksimum taban alanımızdır. Buna bir katın brüt alanı da diyebiliriz.
* Bulunan sonuç taban alanına dahil olmayan kısımlar çıkarıldıktan sonra elde edilen sonuçtur.
** Çekme mesafesi hesabı göz önüne alınmalıdır. Daha fazla detay olmaması bakımından çekme mesafesi hesabına girilmemiştir.
Cevap 2: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binanın toplam inşaat alanı en fazla kaç olur?
Binanın toplam inşaat alanı = Katlar alanı toplamı diyebiliriz kabaca
Binanın Toplam İnşaat Alanı ≤ Arsa Yüzölçüm Alanı x Maks. KAKS Oranı (Emsal Değer)
Binanın Toplam İnşaat Alanı ≤ 1.000,00 x 2,20
Binanın Toplam İnşaat Alanı ≤ 2.220,00 m2 maksimum toplam inşaat alanımızdır. Buna katlar alanı toplamı da diyebiliriz kabaca.
* Bulunan sonuç emsale dahil olmayan kısımlar çıkarıldıktan sonra elde edilen sonuçtur.
Cevap 3: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binada; her kata 4 daire sığacak şekilde ve her dairenin de 120 m2 brüt kullanım alanı olacak şekilde en fazla kaç daireli bir bina yapabiliriz?
Her daire 120 m2 olacak şekilde her kata 4 daire yapacak olur isek; bir katın toplam alanı 480 m2 olacaktır. Ancak binamızın toplam taban alanını (yani bir katın toplam alanı diyebiliriz) en fazla 400 m2 bulduğumuz için bu şekilde yapılacak işlem yanlış olur.
Eğer her kata 4 daire yapmamız gerekiyorsa kabaca her bir daireyi 90 m2 olacak şekilde hesap etmemiz daha doğru olacaktır. Böylelikle;
4 daire x 90 m2 = 360 m2 + kattaki koridor ve diğer alanlar 30 m2 dersek = 390 m2 ≤ 400 m2 olacağı için sıkıntı gözükmemektedir.
Peki kaç katlı ve kaç daireli bir bina yapabiliriz;
2.200 m2/ 390 m2 = 5,65 (Yani an fazla 5 katlı bir bina yapabiliyoruz. İmar Planında kat adedi 7 verildiği için problem bulunmamaktadır. H=22,50 m’yi aşmamalıyız.)
O halde 5 kat x 4 daire = En fazla 20 daireli bir bina inşa edebiliyoruz.
Cevap 4: İmar planında belirtilen arsamız üzerine yapacağımız binada; her kata 2 daire sığacak şekilde ve toplamda 7 katı geçmeyecek biçimde dairelerin brüt kullanım alanı en fazla kaç m2 olur?
Taban alanımız = maksimum 400 m2
Toplam İnşaat Alanımız (Katlar Alanı Toplamı) = maksimum 2.200 m2
2.200 / 7 = 314,28 (bir katın alanı)
Kattaki koridor ve diğer kısımlar için 30 m2 gideceğini düşünelim: 314,28- 30 = yaklaşık 284 m2 kalıyor.
O halde her kata 2 daire yapacak olursak : 284 / 2 = 142 m2 (bir dairenin brüt alanı)
